El sector de la administración de fincas en España cuenta con 15.000 administradores colegiados que gestionan más de dos millones de comunidades de propietarios. En este contexto, las franquicias de administración de fincas se han posicionado como empresas formadas por profesionales encargados de la gestión de los recursos de las comunidades de vecinos.
Las franquicias de administración de fincas son empresas formadas por profesionales que se encargan de la gestión de los recursos de las comunidades de vecinos para que los propietarios puedan vivir sin las preocupaciones propias de la gestión de los elementos comunes, contando con todos los servicios que necesitan.
¿Qué es una Franquicia de Administración de Fincas?
Una franquicia es una relación jurídica y comercial entre el propietario o empresa de una marca comercial y un profesional de la administración de fincas que desea utilizar esa identificación en un negocio. Una franquicia está basada en la confianza mutua entre el dueño de la marca y el emprendedor que opta por este modelo de negocio.
Por ejemplo, el franquiciador puede ayudar a encontrar un local para instalar el negocio, proveer el entrenamiento inicial y un manual de operaciones, aconsejar en materias de gestión, administración, marketing o personal.
Mientras que comprar una franquicia puede reducir el riesgo de inversión permitiendo asociarte con una compañía establecida, esto puede ser costoso. También puede que se tenga que renunciar a una parte importante del control sobre el negocio por las obligaciones contractuales con el dueño.
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Ventajas y Desventajas de las Franquicias
Las franquicias de administración de fincas destacan por la fidelización de sus clientes, ya que su labor principal es el asesoramiento y la gestión de las comunidades de vecinos en materia económica y legal. Son franquicias especializadas en un ámbito en concreto que dan soluciones a las comunidades de vecinos que por sí solas no pueden gestionar este tipo de cuestiones.
Entre las ventajas de unirse a una franquicia se encuentran:
- Reducción del riesgo de inversión al asociarse con una marca establecida.
- Acceso a la experiencia empresarial del franquiciador (planes de marketing, gestión, asistencia financiera, etc.).
- Derecho a usar el nombre del franquiciador por un tiempo limitado.
- Asistencia y soporte continuo.
Sin embargo, también existen desventajas:
- Costos iniciales y cuotas periódicas.
- Posible pérdida de control sobre el negocio debido a obligaciones contractuales.
- El problema que se está observando es que muchas de las franquicias que están saliendo al mercado, lo están haciendo sin tener en su plantilla Administradores de Fincas Colegiados.
Modelos de Negocio para un Administrador de Fincas
El año nuevo o la finalización del verano trae consigo los habituales propósitos de renovación, en no pocas ocasiones relacionados con el ámbito laboral, y es inevitable que surja la pregunta entre los Administradores sobre cuál es el modelo de negocio más apropiado para un Administrador de Fincas Colegiado que se incorpora a este mercado tan dinámico y tan cambiante o bien, si quiere cambiar su modelo de negocio porque entiende que el suyo no ofrece las garantías suficientes para una continuidad en el futuro próximo.
Dependiendo de tus aptitudes y la zona geográfica en donde te encuentres, deberás aplicar uno u otro modelo de negocio, o bien una solución mixta.
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Hagamos un breve repaso sobre las distintas opciones:
Negocio Tradicional
Local a la calle, con inversión en mobiliario, informática, comunicaciones, software especializado, centralita, sistema de aire acondicionado, inversión en reforma de adecuación del local, solicitud de licencia por actividad económica, planos, memoria, personal en recepción, etc.
Es un negocio con mucha visibilidad, pero necesitas una captación de clientes de forma rápida, si no es así te enfrentarás a problemas de tesorería con una posible pérdida de la inversión, fracaso y abandono de negocio.
Es el negocio tradicional utilizado por miles de administradores de fincas colegiados que con tanto esfuerzo han hecho de esta profesión, una profesión reconocida por millones de propietarios. Abanderan de forma integral los principios estatutarios del Colegio, Probidad, rectitud, integridad y honestidad profesional.
Negocio en Vivienda
Despacho en la vivienda, utilizando una o varias estancias. Poca inversión en inmovilizado, mobiliario y reformas. Software de gestión y software para desarrollo de la página web y despacho virtual.
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Obtiene poca visibilidad en la zona del domicilio, pero sin embargo puede adquirir una mayor visibilidad global si se desarrolla una buena página web. Este tipo de negocio te permite plantear tu captación de clientes a más largo plazo y desarrollar un marketing “on line” con una buena implantación de publicidad (SEM) y una buena política de contenidos en tu página (SEO).
Los resultados “on line” se darán a medio/largo plazo con lo que se recomienda se compagine con un marketing tradicional de publicidad de captación de clientes de la zona.
En función de dónde se decida realizar este tipo de modelo de negocio, puede resultar más o menos aceptable. En una población de 25.000 habitantes, el tener un local disponible será muy importante, sin embargo, en una ciudad grande el trabajar con el marketing “on line” puede darte a medio plazo, una rentabilidad mayor.
El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid está obligado a apostar por este modelo de negocio para sus Colegiados dándoles cursos de formación permanente tanto presencial como “on line” de Marketing Digital. Es una opción de presente, pero sobre todo de futuro muy a tener en cuenta.
Empleado por Cuenta Ajena en Empresas de Soluciones Integrales y/o Multinacionales
Puedes ser empleado de estas nuevas empresas que se están incorporando al mercado. Multinacionales de servicios profesionales e integrales de gestión, administración y mantenimiento, que permiten al propietario tener un único interlocutor para todos los servicios.
Estas empresas integrales, además de llevar el servicio de administración de fincas, llevan limpieza, conserjería, mantenimiento de piscinas, jardinería, electricidad y tv., fontanería, seguros, contratos de energía, proyectos y estudios de eficiencia energética, revisión de sistemas anti-incendios, etc.
En este caso el Administrador de Fincas Colegiado, encuentra sus ventajas e inconvenientes. Ventajas, no tiene que preocuparse de mantener un negocio y su infraestructura, y puede así concentrarse en realizar las visitas a la Comunidad y atender a las reuniones.
Inconvenientes, pierde toda su autonomía profesional como Administrador pasando a depender de la gestión y organización de una empresa. El salario a medio/largo plazo es inferior al salario de un administrador autónomo que tenga su propio negocio. La Comunidad ya no es tu cliente, sino el cliente de un tercero. La gestión y el ámbito de la organización queda a la decisión de la empresa.
Además de lo anteriormente expuesto, podemos encontrarnos con empresas de soluciones integrales que en su ámbito de la administración de fincas no contraten Administradores de Fincas Colegiados, con lo que estos ya no estarán dentro del ámbito del colegio y sus principios generales, los derechos y deberes de los Colegiados y su deontología no estará supervisados por un Colegio de Administradores de Fincas.
Franquiciado de una Franquicia de Administrador de Fincas
Una franquicia es una relación jurídica y comercial entre el propietario o empresa de una marca comercial y un profesional de la Administración de Fincas que desea utilizar esa identificación en un negocio. La franquicia dirige la manera de conducir un negocio entre dos partes.
Una franquicia está basada en la confianza mutua entre el dueño de la marca y quien adquiere la franquicia. El franquiciador proporciona la experiencia empresarial (planes de marketing, gestión, asistencia financiera, localización, entrenamiento, etc.) lo que de otro modo no estaría disponible para el franquiciador y, a su vez, éste aporta el espíritu empresarial para hacer de la franquicia un éxito. La compra de una franquicia no tiene que ser necesariamente una garantía de éxito.
Una franquicia permite al inversor, en este caso el administrador de fincas que abona una cuota de franquicia estimada entre un 3% a un 4,5% del importe de la facturación con una cuota mínima y un canon de entrada que puede oscilar entre los 12.000 y los 24.000 euros, obtener un formato o sistema desarrollado por la compañía dueña de la marca, el derecho de usar el nombre del franquiciador por un tiempo limitado y asistencia.
Por ejemplo, el franquiciador puede ayudar a encontrar un lugar para instalar el negocio, proveer el entrenamiento inicial y un manual de operaciones, aconsejar en materias de gestión, administración, marketing o personal.
Algunos franquiciadores ofrecen soporte continuo en forma de boletines mensuales, teléfonos gratuitos para asistencia técnica y seminarios o talleres periódicos. Mientras que comprar una franquicia puede reducir el riesgo de inversión permitiendo asociarte con una compañía establecida, esto puede ser costoso. También puede que se tenga que renunciar a una parte importante del control sobre el negocio por las obligaciones contractuales con el dueño.
El problema que se está observando es que muchas de las franquicias que están saliendo al mercado, lo están haciendo sin tener en su plantilla Administradores de Fincas Colegiados.
Tanto en este modelo de negocio como en el modelo de empleado de empresas integrales (algunas Multinacionales), se pierde el concepto de la propia esencia del Colegio y de su filosofía para regular adecuadamente la profesión, dejando a la intervención libre de los mercados y de las intenciones de las grandes empresas una profesión, que por su importancia tiene y debe de estar adecuadamente regulada, en defensa de los intereses de los profesionales y por supuesto de los propios ciudadanos.
Con estos modelos tiende a desaparecer diferentes principios regulados en los propios Estatutos del Colegio como son:
- La Ordenación del ejercicio de la profesión en base a principios de deontología, eficacia, independencia y responsabilidad.
- Que el profesional de la administración de fincas deja ser un profesional libre e independiente.
- Que el profesional deja de ejercer de máximo responsable en la gestión del patrimonio encomendado, su conservación, rentabilización y administración.
- Que el profesional deja de tener un control a través del colegio sobre su conducta moral profesional.
- Que parte de la gestión se deja de prestar por el profesional y por lo tanto la práctica profesional pasa a estar en manos de terceras empresas, y un largo etc.
Modelo de Negocio Mixto
Si no ves claro estos modelos de negocio también existe un modelo de negocio mixto. Pon en marcha tu propia empresa, se autónomo o monta una empresa, asesórate en el Colegio a través del asesor empresarial, utiliza un sistema mixto de marketing para darte a conocer en el mercado, maneja adecuadamente el marketing digital y las redes sociales.
Date a conocer, se visible a través de google, posiciónate en las primeras páginas de google bien por el nombre de tu negocio o por los buenos artículos que escribes sobre la administración de fincas, publicítate a través del SEM que te permite Google Adwords. Ten el despacho virtual para tus comunidades, pero por encima de todo, lo más importante y lo que dará éxito de verdad, procura asociarte mediante contratos de colaboración con otros profesionales; arquitecto superior, arquitecto técnico, ingeniero, abogado, graduado social, ingeniero informático, contable.
Dales una parte de tus beneficios por sus gestiones y dedícate a lo más importante, a lo que nunca debemos olvidar: Captar nuevas comunidades de propietarios para ir mejorando tu negocio y asistir a las reuniones de la comunidad y cubrir las necesidades de las mismas.
El Administrador de Fincas Colegiado, nunca debe de perder la esencia de su profesión y debe de mejorar de forma permanente para optimizar los recursos de sus comunidades y de los propietarios y ciudadanos que la componen.
Principales Franquicias de Administración de Fincas en España
El número de centrales de franquicia del sector de administración de fincas es de 4 marcas.
Algunas de las franquicias más destacadas son:
- Marcal Administración de Fincas: Ofrece servicios legales, administración de fincas, asesoría de empresas y correduría de seguros. Se enfoca en la transparencia administrativa y la disminución de gastos.
- Finca 81: Se basa en formación completa, captación y gestión de clientes, apoyo constante de la central y diversas líneas de negocio.
- Ecofincas: Destaca por el uso de tecnología de vanguardia y un modelo de negocio en constante evolución.
- Efinca: Ofrece servicios de gestión, administración, mantenimiento, limpieza y asesoramiento, con soluciones a medida para cada comunidad.
- Ego Asesores: Se especializa en la administración profesional, buscando reducir los gastos de las comunidades y ofreciendo administración online.
- Comunidad 10: Cuenta con una amplia trayectoria y oficinas en todo el país, destacando por su tecnología y atención al cliente.
- Lear Gestión: Ofrece servicios inmobiliarios, administración de fincas, seguros, financiación y gestión de autónomos.
- Terraminium: Se enfoca en el servicio al cliente y la gestión administrativa, con un sistema de gestión online.
- LDC: Presta servicios de administración de fincas, limpieza y mantenimiento de comunidades, con una plataforma online para facilitar los procesos administrativos.
- Insulae: Ofrece administración de fincas, central de compras y servicios para comunidades y hogares.
- Abysa.
Terraminium: Opiniones de Clientes
El Grupo Terraminium es la mayor red de oficinas de Administración de Fincas en España. Gestionan en la actualidad más de 4000 comunidades y más de 100.000 vecinos. El equipo de Terraminium cuenta con más de 20 años de experiencia en el sector, y la empresa se creó en 2009.
Su exclusivo sistema de gestión de comunidades completamente online, Terranet. Único en el sector, con la automatización de los procesos, maximiza la rentabilidad en la gestión de comunidades, permitiendo al administrador disponer de más tiempo y recursos para atender de forma más personalizada a sus comunidades y seguir creciendo.
A continuación, se presentan algunas opiniones de clientes sobre Terraminium:
| Fecha | Opinión |
|---|---|
| 12 de septiembre de 2025 | TERRAMINIUM: OPACIDAD Y MAFIA. Total opacidad en la gestión de ingresos de los propietarios y en gastos de la comunidad. Crean un "núcleo" de propietarios afines a base de otorgarles beneficios sobre el resto por lo que siempre cuentan con su voto. Actúan con prácticas mafiosas por ejemplo: mantener como presidente a un moroso a cambio de perdonarle la deuda. Con estas dinámicas consiguen enfrentar a los vecinos y crean un ambiente enrarecido que les beneficia. |
| 31 de agosto de 2025 | Soy propietaria de un piso en un edificio con muchos propietarios y desde que cambiamos de administración por Terraminium la verdad es que a fecha de hoy el que nos gestiona la comunidad puesto por esta empresa no gestiona de manera imparcial y trasparente los asuntos de la comunidad. Es amigo y conocido de propietarios que se les llama mafia en el edificio y realiza gestiones de dudosa legalidad a favor siempre de esta mafia y al resto de propietarios que tengan un problema no se les hace caso cuando están al corriente de pago. |
| 22 de octubre de 2024 | Hemos cambiado recientemente de administrador a la oficina que tiene Terraminium en Fuenlabrada, Madrid, y el trato es espectacular, además nos han dado un sistema para poder ver las cuentas cuando queramos , el anterior administrador nos las daba una vez al año. |
| 9 de octubre de 2023 | Hace 2 meses mi comunidad de vecinos ha contratado los servicios de dicha administracion de fincas localizada en Gernika-Lumo. Hoy me he acercado para informarme de ciertos temas relacionadas con el proyecto de rehabilitacion de la comunidad y el trato recibido ha sido pesimo: BORDES, MALEDUCADOS, CHULOS, SIN CONCIMIENTOS DE NADA!!! Basicamente me echaron indicando que ya se donde esta la puerta. |
| 21 de septiembre de 2023 | Son los mejores de su sector, con una administración efectiva, los elegiría a ellos siempre. |
Es importante tener en cuenta que las opiniones pueden variar según la experiencia individual y la ubicación geográfica.
¿Cómo Elegir el Modelo de Negocio Adecuado?
La elección del modelo de negocio adecuado dependerá de tus aptitudes, la zona geográfica en la que te encuentres y tus objetivos a largo plazo. Es fundamental analizar las ventajas y desventajas de cada opción y considerar tus recursos y capacidades.
Si buscas un negocio con visibilidad y una rápida captación de clientes, el modelo tradicional puede ser adecuado. Si prefieres una inversión inicial más baja y un enfoque en el marketing online, el negocio en vivienda puede ser una buena opción.
Si no quieres preocuparte por la gestión de un negocio y prefieres concentrarte en la atención a las comunidades, trabajar como empleado por cuenta ajena puede ser lo ideal. Si buscas el respaldo de una marca establecida y un sistema de gestión probado, una franquicia puede ser una buena alternativa.
Finalmente, si prefieres mantener tu independencia y flexibilidad, el modelo de negocio mixto puede ser la mejor opción.
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