El 'crowdfunding', o financiación participativa de pequeños inversores, ha llegado al sector inmobiliario. Desde 50 euros es posible participar en un proyecto a través de plataformas digitales que hacen de intermediarias entre el promotor y el inversor. El crowdfunding inmobiliario es un modelo de financiamiento colectivo que permite a un grupo de personas invertir en proyectos inmobiliarios, con cantidades pequeñas de dinero. Este tipo de financiaciones se gestionan a través de plataformas de crowdfunding que actúan como intermediarios y, además, tienen que estar registradas en la C.N.M.V.
Este tipo de búsqueda de financiación no se limita a proyectos de índole social o cultural, sino también apoya la iniciativa emprendedora orientada al lanzamiento de ideas de negocio. Todo emprendedor que quiera poner en marcha un Proyecto de Creación de Empresa puede explorar las posibilidades del crowdfunding.
¿Qué es el Crowdfunding Inmobiliario?
El Crowfunding inmobiliario, o inversión colectiva de proyectos, consiste en invertir en el sector de manera conjunta con otros inversores, sin la necesidad de realizar una gran inversión de dinero. Existen plataformas que analizan distintos proyectos de venta y reforma de inmuebles en las principales ciudades de España y los publican para que lleguen hasta los inversores, los cuales elegirán el proyecto o los proyectos en el que deseen participar. Las empresas de crowdfunding llevan a cabo los trámites de estas inversiones a cambio de una comisión en función de los servicios prestados y los beneficios obtenidos.
De modo que podemos definir el crowdfunding inmobiliario como un modelo de financiación colectiva que permite a un grupo diverso de personas (los inversores) financiar proyectos inmobiliarios a través de plataformas digitales, como Urbanitae. Estas plataformas ponen en contacto a promotores inmobiliarios que buscan financiación para sus proyectos con inversores que buscan diversificar su cartera sin comprometer grandes sumas de dinero.
Tipos de Inversión en Crowdfunding Inmobiliario:
- Inversión en obra nueva: Los inversores financian a constructores o promotores para el desarrollo de nuevas infraestructuras.
- Reforma de inmuebles para su posterior venta: Un proyecto muy a corto plazo.
- Compra de inmuebles para su posterior alquiler y venta cuando se revaloricen: Este tipo de inversiones consisten en la compra de un inmueble con el que haya perspectivas favorables tanto de alquiler como de aumento de precio de venta a medio plazo.
¿Cómo funciona el crowdfunding inmobiliario?
Tras estudiar varios proyectos, una 'startup' del sector selecciona y publica en su web los que cree que van a atraer a su público objetivo. Es entonces cuando el inversor, desde su móvil o su ordenador, escoge el proyecto en el que quiere invertir su dinero. La forma más común de realizar la inversión es a través de un préstamo a un plazo de inversión concreto y con una tasa de interés determinada.
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Cada vez es más frecuente que los promotores inmobiliarios acudan a fuentes de financiación alternativa a los bancos. Desde la crisis de 2008, los bancos han visto limitada su exposición al sector inmobiliario, y tienen casi vetada la financiación de suelo. De modo que las plataformas de crowdfunding inmobiliario suponen una alternativa eficiente y fiable para financiar proyectos de hasta cinco millones de euros (el máximo que autoriza la ley). En el caso de Urbanitae, el capital que levantamos suele ir destinado a financiar la compra del suelo sobre el que se desarrollará el proyecto o el arranque de las obras hasta la obtención del préstamo promotor. También ofrecemos nuestra propia modalidad de préstamo promotor.
Hay dos grandes tipos de proyectos: de préstamo o deuda (crowdlending inmobiliario) y de plusvalías (equity crowdfunding). En el primer caso, los inversores se agrupan para prestar dinero al promotor, generalmente en forma de un prestamo a tipo fijo. Cumplido el plazo, el promotor devuelve el dinero y los inversores recuperan su inversión con la rentabilidad correspondiente. En los proyectos de equity, los inversores entran en sociedad con el promotor, de manera que comparten los riesgos del proyecto y también la rentabilidad que se genera, usualmente en torno a un 15% anual.
Regulación del Crowdfunding Inmobiliario en España
Desde 2015, el 'crowdfunding' inmobiliario está regulado en España, como sucede en otros países de América Latina, como Colombia. En España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) es el regulador encargado de autorizar y supervisar la actividad de las empresas 'proptech'. La regulación marca, por ejemplo, que los inversores no profesionales pueden invertir un máximo de 1.000 € en un proyecto y no más de 10.000 € en varios. Por otra parte, los inversores profesionales o acreditados no cuentan con un límite de inversión.
Las plataformas de crowdfunding inmobiliario estaban reguladas en España desde 2015 por el título V de la Ley 5/2015. En octubre de 2020, la Unión Europea aprobó un reglamento para unificar a nivel europeo la normativa aplicable a las plataformas de financiación participativa, el Reglamento (UE) 2020/1503. Este reglamento se aplica en España desde el 10 de noviembre de 2021, aunque las plataformas tienen hasta el 10 de noviembre de 2023 para adaptarse a él. En España, la Ley 18/2022 es la que adapta la legislación española al régimen jurídico establecido a nivel europeo.
Además, las plataformas de crowdfunding están supervisadas por la Comisión Nacional del Mercado de Valores y, a nivel europeo, por la Autoridad Europea de Valores y Mercados (ESMA, por sus siglas en inglés).
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Ventajas del Crowdfunding Inmobiliario
Las ventajas del crowdfunding inmobiliario son bastante interesantes y la principal razón por la cual muchos inversores están optando por esta alternativa. Estas las principales ventajas de este método de inversión en el sector inmobiliario:
- No se necesita disponer de un gran capital para empezar a invertir.
- Democratiza el acceso a inversiones que antes estaban limitadas a actores tradicionales.
- Las inmobiliarias y constructoras cuentan con un acceso más amplio a fuentes de financiación (Ej: Prestamos promotores).
- Permite la inversión en proyectos en otros países.
- Facilita el acceso a la inversión en el sector: ya no solo pueden invertir en ladrillo los actores tradicionales.
- Promotoras y constructoras disponen de más opciones de financiación.
- Las plataformas de 'crowdfunding' inmobiliario conectan de forma más ágil la oferta (proyectos) con la demanda (necesidad de inversión).
- Disminuye los costes financieros asociados a la operación.
- Permite la inversión en proyectos de otros países en los que operen las plataformas de 'crowdfunding' inmobiliario.
- Invertir en múltiples proyectos es una de las ventajas del crowdfunding inmobiliario.
- Al diversificar la cartera de inversiones, se reduce el riesgo y aumenta la oportunidad de obtener mejores resultados financieros.
- Esta forma de inversión ofrece flexibilidad para elegir entre diferentes tipos de propiedades según el perfil del inversor.
- Apoyar el desarrollo urbano sostenible y accesible para todos los ciudadanos es una de las principales ventajas del crowdfunding inmobiliario.
- A través de esta forma de inversión, se fomenta la construcción y mantenimiento de viviendas, lo que a su vez dinamiza la economía local al generar empleos en este sector.
- El impulso financiero que representa esta herramienta permite también contribuir al crecimiento económico del entorno cercano a la propiedad invertida.
En el caso de Urbanitae, ronda el 17% anual, en promedio.
Desventajas del Crowdfunding Inmobiliario
Como puedes imaginarte, no es oro todo lo que reluce y existen también una serie de limitaciones que debemos tener en cuenta. No obstante, este método de inversión también conlleva algunas desventajas:
- Al igual que ocurre con cualquier inversión, tiene un riesgo asociado.
- Además, por lo general, no es una inversión líquida. Es decir.
- Falta de control directo. Aunque los inversores pueden elegir proyectos específicos, su nivel de control directo sobre las decisiones del proyecto es muy limitado.
- Es una actividad muy reciente, con una regulación nueva, lo que genera incertidumbre.
- Las garantías y los seguros pueden ser limitados.
- Es una actividad nueva con una regulación con poco recorrido, lo que genera puede generar incertidumbre.
- En algunos países esta actividad puede usarse para blanquear dinero.
- Como todas las inversiones, existe un riesgo asociado.
Entre las principales desventajas, hay que destacar que es una inversión ilíquida, es decir, que no podemos desprendernos de ella hasta que el proyecto termina. Otra posible desventaja es el plazo, que suele promediar los 24 meses. También hay que mencionar que, como toda inversión, el crowdfunding inmobiliario no está exento de riesgos: pese a todas las precauciones, el inversor podría perder capital.
Existe la posibilidad real de que el proyecto no salga adelante y pierdas parte o la totalidad de tu inversión. El dinero invertido queda bloqueado hasta que el proyecto finalice, sin posibilidad de recuperarlo antes salvo en casos excepcionales. Esto significa que no podrás disponer de tu capital en el corto plazo. Si el promotor no cumple con lo pactado, el proyecto puede retrasarse o incluso fracasar. Por ello, es esencial elegir plataformas que realicen una rigurosa selección y supervisión de sus promotores. El mercado inmobiliario puede experimentar bajadas que afecten la rentabilidad esperada de la inversión. Factores como crisis económicas o fluctuaciones en la demanda son inevitables y afectan a todos los inversores. Aunque la regulación del crowdfunding inmobiliario ha mejorado, todavía ofrece menos protección legal que otros productos financieros tradicionales. Es importante verificar que la plataforma esté debidamente registrada y cumpla con la normativa vigente.
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¿Qué tener en cuenta antes de participar en un “Crowdfunding inmobiliario?
Hay un amplio abanico de opciones de inversión, desde periodos cortos como un año y rara vez de más de tres. Este método acerca los proyectos inmobiliarios a cualquier tipo de inversor y es una alternativa a la financiación bancaria tradicional. Es de vital importancia que haya información clara y transparente sobre cómo y dónde se está invirtiendo el dinero y las consecuencias.
Requisitos para invertir en crowdfunding inmobiliario
Para invertir en crowdfunding inmobiliario, hay ciertos requisitos que debes cumplir. Es importante tener en cuenta los siguientes aspectos para asegurarte de poder participar en las oportunidades de inversión:
- Ser mayor de edad: se requiere ser mayor de 18 años para poder invertir.
- Contar con una cuenta bancaria activa: es necesario tener una cuenta bancaria activa y válida para recibir o hacer pagos relacionados con la inversión.
- Tener un capital mínimo para invertir: cada plataforma tiene sus propios requisitos, pero por lo general se necesita un capital mínimo que puede variar entre $100 y $1,000.
Cumpliendo estos requisitos podrás empezar a explorar las opciones disponibles y encontrar oportunidades interesantes dentro del mundo del crowdfunding inmobiliario.
¿Cómo tributa el crowdfunding inmobiliario?
Para personas físicas, las ganancias se consideran rendimientos de capital mobiliario y tributan en la base de ahorro del IRPF. La tributación varía según el importe de las ganancias, con tipos impositivos que van desde el 19% hasta el 28%.
Plataformas de Crowdfunding Inmobiliario en España
- Urbanitae: Es una plataforma de crowdfunding inmobiliario que permite a inversores particulares invertir en proyectos inmobiliarios a través de una inversión colectiva. La empresa tiene como objetivo democratizar el acceso a las inversiones inmobiliarias, permitiendo a cualquier persona invertir en el mercado inmobiliario con cantidades reducidas y sin la necesidad de comprar un inmueble completo. Urbanitae se encarga de seleccionar los proyectos inmobiliarios y de gestionar todo el proceso de inversión y gestión del proyecto.
- Housers: Es una plataforma de crowdfunding inmobiliario en España que permite a los inversores participar en proyectos inmobiliarios de forma colaborativa. La plataforma ofrece a los inversores la oportunidad de invertir en diferentes tipos de propiedades, como residenciales, comerciales o de uso mixto. El funcionamiento de Housers es simple y fácil de entender. La plataforma busca oportunidades de inversión inmobiliaria y las presenta a los inversores. Los inversores pueden entonces decidir si desean invertir en un proyecto en particular. Además, Housers ofrece a los inversores la posibilidad de vender sus participaciones en el mercado secundario de la plataforma. Esto permite a los inversores liquidez en caso de que necesiten recuperar su inversión antes de que se complete el proyecto.
- Inveslar: Es una plataforma de crowdfunding inmobiliario que permite a los inversores invertir en proyectos inmobiliarios a través de la compra de participaciones.
Conclusión
En resumen, el crowdfunding inmobiliario ha revolucionado la forma en que las personas invierten en bienes raíces, democratizando el acceso a oportunidades de inversión de calidad. Aunque tiene ventajas y desventajas, su crecimiento continuo muestra que es una tendencia que ha llegado para quedarse, y va a más.
En un momento donde la búsqueda de rentabilidad y diversificación es clave, esta fórmula colaborativa se posiciona como una alternativa accesible y transparente frente a las inversiones tradicionales.
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